Nye momsregler kan få stor betydning for bl.a. ejendomme

Folketinget vedtog den 28. november 2019 et lovforslag, som blandt andet betyder ændringer for udtagningsreglerne (salgsreglerne) for varer og ydelser, herunder fast ejendom. Det vides endnu ikke, hvornår ændringerne træder i kraft, men det forventes at ske primo/medio 2020.

Det betyder udtagningsreglerne for moms i dag

Udtagningsreglerne skal sikre, at der ikke opnås en momsmæssig fordel, hvis en virksomhed indkøber en vare eller ydelse momspligtigt og med dertilhørende fradragsret, for derefter at benytte varen eller ydelsen til et formål, som ikke er fradragsberettiget. Et eksempel herpå er fx, hvis en virksomhed køber en varer momspligtigt og får fradrag herfor, for efterfølgende at anvende varen til privat brug eller som gave. Her sikrer udtagningsreglerne, at der beregnes moms af varen, og det oprindelige fradrag modregnes.

Udtagning af investeringsgoder

Investeringsgoder, som fx fast ejendom, visse driftsmidler og ydelser udtaget til momsfritaget aktiviteter, er ikke omfattet af de nuværende udtagningsregler. Det betyder fx, at en ejendom købt med henblik på momspligtigt salg, som ikke bliver solgt men i stedet fremlejes, ikke er omfattet af udtagningsreglerne. Med det nye lovforslag ændres dette.

Ændringen medfører, at man ved en ændring fra momspligtig aktivitet til en aktivitet, hvor der ikke er momsfradrag, ikke længere skal regulere købsmomsen jf. den 5-årige/10-årige lineære nedskrivning af momsfradraget. Dette, da den lineære nedskrivning ophæves med de nye regler. Hidtil har den lineære nedskrivning betydet, at et aktiv ville have en restværdi på 0 kr. efter den 5- eller 10-årige periode, og dermed ikke var momsberettiget. De nye regler medfører, at der nu skal betales moms af restværdien af investeringsgodet efter de 5 eller 10 år.

Udtagning af nye bygninger og væsentligt ombyggede bygninger

Ændringen i reglerne om udtagning påvirker også nye bygninger og væsentlig ombyggede bygninger, som er taget i brug til momspligtige formål, og der derfor er taget fradrag for momsen. De nye regler påvirker den situation, hvor anvendelsen af bygningen ændres til ikke fradragsberettiget formål inden for en 5-årig periode, fx udlejning som bolig.

Udtagning af nye bygninger skal fremadrettet skulle behandles som et ”salg” af bygninger. Det betyder, at der fremadrettet skal betales moms af markedsværdien, i stedet for at skulle tilbagebetale den resterende del af reguleringsforpligtigelsen. Hvilket betyder, at man skal betale et større momsbeløb end man skal under de nugældende regler.

Bemærk, at efter nugældende praksis kan bygninger, hvor der er betalt moms efter udtagningsreglerne efterfølgende sælges uden, at der skal betales salgsmoms. Det vurderes, at der er en risiko for, at Skattestyrelsen vil forsøge at stramme denne praksis.

Momsgrundlaget

Der er i L27 også fremsat et forslag om at ændre momsgrundlaget for udtagning af varer. Momsgrundlaget bliver ændret fra at være indkøbsprisen til at være residualværdien - altså varens reelle handelsværdi ved salg.

Ovenstående regler skal godkendes af EU. Der kan derfor på nuværende tidspunkt ikke gives et fast tidspunktet for ikrafttrædelse.  Det må dog forventes at ske primo/medio 2020.

Hvis du har spørgsmål om, hvordan dette påvirker dig og din forretning, er du velkommen til at kontakte os.