Erhvervsmæssigt (momspligtigt) salg
Momspligt gælder kun for erhvervsmæssigt salg udført af momspligtige personer, dvs. personer eller virksomheder, der driver selvstændig økonomisk virksomhed. Privatpersoner er fritaget fra moms, medmindre de foretager økonomisk virksomhed, som fx byggemodning og udstykning af flere grunde. Virksomheder er momspligtige, når salget af ejendom er knyttet til momsregistrerede aktiviteter. Eksempler viser forskellen mellem passiv kapitalanbringelse, der ikke udløser moms, og aktiv økonomisk udnyttelse, som gør. Artiklen understreger, at både aktive skridt mod økonomisk udnyttelse og indtægter af varig karakter er afgørende for at vurdere momspligten. Tvangsauktioner og ekspropriationer behandles efter samme regler som frivillige salg.
Salg af byggegrunde
Momspligt gælder for byggegrunde solgt af momspligtige personer, mens jord, der ikke kan klassificeres som byggegrund, kan sælges momsfrit. En byggegrund defineres som et ubebygget areal udlagt til opførelse af bygninger, uanset om det er byggemodnet. Salg af bebyggede grunde er momsfrit, hvis bygningerne ikke nedrives som led i salget, medmindre sælger medvirker til nedrivningen. Tidligere udlejede grunde kan ofte sælges momsfrit, så længe jorden har været reelt udlejet uden moms. Byggemodning af udlejet jord kan dog udløse momspligt, hvis der tages aktive skridt mod økonomisk udnyttelse. Eksempler fra praksis illustrerer de konkrete vurderingskriterier.
Salg af bygninger
Salg af "nye bygninger" er momspligtigt, hvilket omfatter både nyopførte og væsentligt til-/ombyggede bygninger. En bygning anses som ny, hvis den sælges inden eller mindre end fem år efter færdiggørelse, afhængigt af brug og salgskriterier. Til-/ombygninger er væsentlige, når omkostningerne overstiger 25-50 % af ejendomsværdien. Tidligere udlejede bygninger kan ofte sælges momsfrit, hvis udlejningen har været momsfri og uden momsfradrag for opførelses- eller ombygningsomkostninger. Reglerne stiller krav til dokumentation og vurdering af momsforholdene ved køb, ombygning og salg af fast ejendom. Eksempler fremhæver betydningen af korrekt budgettering og regelanvendelse.
Salg af rettigheder over fast ejendom
Overdragelse af tingslige rettigheder, der kan sidestilles med salg af fast ejendom, er momspligtig, hvis det vedrører byggegrunde eller nye bygninger og udføres af en momspligtig person. Det inkluderer særlige langvarige lejekontrakter og optionsaftaler på køberet til ejendomme. Standardlejekontrakter er dog ikke omfattet.
Salg af andele, aktier mv. over fast ejendom
Overdragelse af andele eller aktier i fast ejendom er momspligtig, hvis den giver eksklusiv brugsret til en bestemt ejendom. Generelt medfører den type overdragelser dog ikke momspligt, da rettigheder normalt tilhører selskabet. Salg af andelsboliger og ideelle andele i selskaber er typisk momsfritaget, da de falder under reglerne om momsfri udlejning af fast ejendom.
Virksomhedsoverdragelse
Overdragelse af fast ejendom kan være momsfri som led i en virksomhedsoverdragelse, fx ved salg af udlejningsejendomme med momsregistrerede lejemål eller igangværende byggeprojekter. Det kræver, at køber overtager ejendommen og viderefører aktiviteten. Reglerne gælder også for rene boligudlejningsejendomme og erhvervsejendomme uden momsregistrering. Ved virksomhedsoverdragelse kan sælger have pligt til at regulere tidligere momsfradrag, medmindre køber overtager den forpligtelse.
Momsfradragsret
Virksomheder, der opfører, ombygger eller byggemodner med henblik på momspligtigt salg, har fuld momsfradragsret for opførelses- og byggemodningsomkostninger samt fuld eller delvis fradragsret for administrationsomkostninger afhængigt af aktiviteterne. Ved momsfri udlejning efter momsfradrag skal der afregnes udtagningsmoms.
Afregning af udtagningsmoms
Virksomheder, der opfører bygninger til momspligtigt salg, kan fradrage moms af omkostninger. Hvis anvendelsen ændres, fx til momsfri udlejning inden for de første fem år, skal der afregnes udtagningsmoms af markedsværdien. Fra 2024 kan momsfradrag ikke længere korrigeres, og der skal altid afregnes udtagningsmoms ved skift i anvendelse.
Læs artiklerne i deres fulde længde i Moms ved salg af fast ejendom 2024.