Som led i finansieringen af Arnes pension (tidligere tilbagetrækning fra arbejdsmarkedet for visse grupper), vil Regeringen og partierne bag aftalen om Arnes pension indføre lagerbeskatning på fast ejendom.
Fakta om indførelse af lagerbeskatningen
- Skatten skal indføres med fremadrettet virkning fra 2023.
- Skal gælde alle selskaber m.v. som er omfattet af den almindelige selskabsskat på 22%
- Dog kun selskaber m.v. med ejendomsportefølje på mindst 100 mio. kr. (bundgrænse)
- Domicilejendomme og ejendomme anvendt i egen drift undtages
- Det er tanken, at selskaberne efter gældende regnskabsstandarder ved udgangen af hvert år skal foretage en ansættelse af den aktuelle handelsværdi for hver enkelt ejendom
- Der fastsættes indgangsværdi ved indgangen til indkomståret 2023
- Indgangsværdien er handelsværdien ved begyndelsen af indkomståret 2023
- Fremtidige tab vil være fradragsberettiget – det er det naturlige udgangspunkt
Baggrund
Aftalepartierne ønsker en løbende beskatning – lagerprincip - af værdistigninger på selskabers ejendomme, svarende til den måde, pensionsselskaber beskattes i dag. Skatten skal indføres med fremadrettet virkning fra 2023.
Selskaber er allerede skattepligtige af ejendomsavancer. Beskatningen sker dog først, når en gevinst realiseres ved salg af ejendommen. Selskaber kan undgå beskatningen af ejendomsavancer ved at placere ejendommen i et datterselskab og sælge datterselskabet i stedet for selve ejendommen, idet gevinster på datterselskabsaktier er skattefrie.
Aftalepartierne er enige om, at lagerbeskatningen skal gælde for selskaber mv., der omfattes af den almindelige selskabsbeskatning på 22 pct. af indkomsten. Lagerbeskatningen skal derimod ikke gælde for personligt drevne virksomheder. Det følger af aftalen, at der skal indføres en beløbsgrænse på 100 mio. kr., så koncerner med mindre ejendomsporteføljer undtages. Det må forventes at bundgrænsen skal vurderes i forhold til dagsværdier og måles på statustidspunkterne. Der er ikke i aftalen anført noget om, hvordan selskaber skal forholde sig i forbindelse med at selskabets portefølje svinger i værdier under og over 100 mio. kr. fra år til år.
Den præcise afgrænsning af, hvilke selskaber og ejendomme der omfattes og adgangen til fradrag ved fald i værdi eller salg med tab samt konsekvensændringer som følge af lagerbeskatningen, vil først blive endeligt fastlagt i forbindelse med udarbejdelsen af lovforslaget, som forventes fremsat ultimo november.
Ejendomme, som selskabet i overvejende grad anvender i egen drift, undtages fra lagerbeskatningen. Det gælder f.eks. ejendomme, der af selskabet selv eller et koncernselskab anvendes til administration, lager, produktion eller landbrug.
Det vurderes umiddelbart, at op imod 75 pct. af ejendomsselskaberne vil blive undtaget med en sådan beløbsgrænse. Hovedparten af ejendomsværdierne ventes dog omfattet, da branchen er præget af få store aktører og mange små ejendomsselskaber.
Det er tanken, at selskaberne efter gældende regnskabsstandarder ved udgangen af hvert år skal foretage en ansættelse af den aktuelle handelsværdi for hver enkelt ejendom. Det er således den aktuelle værdi og ikke kostprisen (den historiske anskaffelsessum med forbedringer), der skal anvendes. I denne forbindelse må det vurderes konkret, i hvilket omfang en ombygningsudgift, som ejeren af ejendommen har foretaget, har bidraget til en forbedring af ejendommens generelle handelsværdi.
Skatteministeren har desuden oplyst, at:
- der skal fastsættes indgangsværdier i forbindelse med indførelsen af lagerbeskatningen, dvs. i 2023. Disse indgangsværdier skal danne grundlag for beskatningen.
- en efterfølgende værdistigning i forhold til indgangsværdien vil blive beskattet efter lagerprincippet.
- indgangsværdierne vil skulle fastsættes på samme måde som den løbende årlige værdiansættelse af ejendommene.
- Det naturlige udgangspunkt ved lagerbeskatning vil være, at fremtidige tab vil være fradragsberettigede.
Den præcise model for lagerbeskatningen kender vi først, når der ultimo november fremlægges et lovforslag.
Har du spørgsmål til ovenstående, er du altid velkommen til at kontakte os.
Du kan læse mere om hvordan Grant Thornton kan rådgive din virksomhed med alt relateret til Skat samt Moms og Afgifter.